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Precios más bajos, sí, pero también un 30% menos de pisos: cómo le va a Berlín en su control del alquiler

Precios más bajos, sí, pero también un 30% menos de pisos: cómo le va a Berlín en su control del alquiler
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En mitad de la tormenta por el pacto sobre el alquiler que se está gestando en el Gobierno, Nacho Álvarez, secretario de Economía de Podemos, ha compartido el reciente estudio de la firma de análisis del mercado inmobiliario Guthmann. Con unas capturas del mismo ha reflejado, a su parecer, lo bien que marcha el Mietpreisbremse, la conocida regulación para poner límites al aumento de los precios de los arrendamientos germanos. Este es uno de los experimentos recientes más contundentes en cuanto a los efectos de la contención de precios, y por eso, ahora que se está hablando de aplicarlo en España, merece la pena conocer su evolución.

Entendiendo el Mietpreisbremse (“freno de alquiler”) y el Mietendeckel (“tope de alquiler”)

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Hay una complejidad añadida a la hora de analizar el efecto de los límites al alquiler en Alemania y más concretamente en Berlín y es que hay en marcha y de forma simultánea dos planes distintos.

El Mietpreisbremse es una ley parlamentaria de 2015, aprobada por partidos de diferentes cuerdas, que se puso entonces en marcha en las ciudades “tensionadas” de Alemania que lo solicitasen, que ha sido ratificada por los tribunales y cuya vigencia se ha ampliado, si los municipios así lo votan, hasta 2025. Es un límite flexible: el coste de un alquiler de nueva firma no puede ser mayor al 10% del precio comparativo medio de la zona. Hay mucha letra pequeña, claro está. Se cree que hay muchos arrendadores que se lo saltan a la torera, pero en teoría podría ser reclamable.

Y el Mietendecke, que aprobó el parlamento berlinés en junio de 2019 y para aplicar en los siguientes cinco años, cuya constitucionalidad se estudia ahora mismo en los tribunales (denunció la CDU), y que consiste en un tope. Tras su ratificación en Berlín los precios de los alquileres de cada zona no podrán subir de cierta cantidad fijada por el índice municipal, y los que rebasen esa línea, incluidos los contratos firmados antes de la entrada en vigor, tendrán que bajar al límite máximo. Además, los inquilinos pueden pedir una compensación retroactiva de la diferencia a partir de lo que pagasen en otoño de 2020. Es decir, no sólo es un tope que iba a afectar, según sus datos, al 90% de arrendamientos de Berlín, sino que incluso habría algunos que tendrían que bajar: “la reducción promedio del alquiler ha sido de de 210 euros mensuales”.

Dónde estamos ahora: si nos atenemos a los comentarios de Álvarez, desde su punto de vista el “freno”, que no el “tope”, ha ido funcionando suavemente a lo largo de este lustro. La línea azul es el precio medio del metro cuadrado de alquiler en Berlín y las barras de colores son la cantidad de viviendas disponibles en el mercado de alquiler. Si los urbanitas venían de subidas de hasta un 25% anual en el precio del alquiler promedio en su peor momento, 2014-2015, para 2018-2019 y supuestamente gracias al Mietpreisbremse la subida queda en el 4% anual. Los de Guthmann llegan a las mismas conclusiones a este respecto que el político español, y lo mismo en otros medios, donde dicen que, además, el declive del precio medio es más pronunciado en las ciudades de menor tamaño.

Ahora bien, y por coger dos meses más o menos equiparables, si en septiembre de 2013 había 16.560 pisos en el mercado, en septiembre de 2019 había 12.300. En general, se observa una contracción de la oferta.

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Según el portal inmobiliario ImmoScout24, si en enero de 2020 cada piso berlinés ofertado tenía un promedio de 128 solicitantes de información, en enero de 2021 subió a 214, una situación que ya antes nos daba escenas esperpénticas. Claro está, la pandemia ha puesto patas arriba toda la evolución de la serie, y dependiendo a quién preguntes la culpa la tiene la situación sanitaria o el “tope” al alquiler que ya estaba entonces en vigor. Si miramos la foto actual, en enero de 2021, si bien el alquiler promedio de la ciudad ha caído un 7.8% interanual, la oferta de pisos se ha recudido un 30%.

En Madrid, por poner un ejemplo con otra ciudad tensionada pero sin ninguno de estos dos topes, el precio interanual ha caído un 8.6% según Idealista, y la oferta de pisos ha pasado a ser el doble: en la misma web en marzo de 2020 había 12.000 inmuebles disponibles mientras que ahora es de 25.000. No todo es equiparable, claro, no es la misma la gente que han perdido Berlín y Madrid, no es lo mismo la cantidad de pisos turísticos que volverán al mercado de turismo cuando esto acabe, no es el mismo el porcentaje de población que está en alquiler en lugar de ser propietaria, etc.

Cobros ocultos y pérdida de calidad de vivienda

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La batalla tampoco ha terminado para los inquilinos alemanes. Llaman "Schattenmieten" o “alquiler en la sombra” a un fenómeno que se empezó a producir a raíz de la entrada en vigor del Mietpreisbremse: en muchos nuevos anuncios, en más de la mitad, se veían cláusulas de cobros extra. Te decían algo tipo "te alquilamos el piso por X, pero habrá una cantidad extraordinaria que, en el caso de que los tribunales concluyan que alguna de estas dos leyes es inconstitucional, o en el momento en el que el municipio decida no volver a ratificar el Mietpreisbremse, nos tendrás que abonar en todo el tiempo que has estado de alquiler sin pagarlo".

Muchos esperaban cobrarse el cheque en 2018, cuando empezaron las denuncias, pero las esperanzas de los arrendadores se van esfumando a medida que los tribunales confirman la legalidad de la norma. Eso sí, como denuncian los partidos de izquierdas de diferentes regiones, ya hay municipios que se están quitando del Mietpreisbremse, con lo que podría llegarle un palo de miles de euros a miles de inquilinos en los próximos meses o años. A su vez, por supuesto, los tribunales también están dirimiendo si este tipo de cláusulas de los gestores y arrendadores son legítimas o no.

Hay otro tipo de estratagemas que usan los arrendadores para saltarse los límites del Mietpreisbremse y son los costes de renovación. Se puede pedir una cantidad mayor si se han hecho obras en el edificio o en el piso que justifiquen un cobro superior a ese 10% sobre el índice, así que muchos aspirantes a inquilinos están viendo que los caseros fuerzan renovaciones no siempre del todo necesarias o profundas.

Pero el Mietendecke, que prohíbe esto, tiene también su reverso tenebroso, y es que los propietarios no tienen ningún incentivo económico para actualizar el piso mientras este siga teniendo un mínimo de habitabilidad, con lo que, según algunas encuestas, el 70% de los propietarios se muestra reacio a aplicar ninguna mejora en su vivienda, algo que, si se sostuviese a la larga, llevaría a unos pisos peor mantenidos.

De nuevo, los matices: al contrario que en España, en Alemania y más concretamente en la capital es de lo más normal que el inquilino ponga todos los muebles y los electrodomésticos, con lo que no sería como si los berlineses se fueran a quedar sin frigorífico de la noche a la mañana. Además los incentivos no son los mismos: a partir de los tres meses de desocupación de una propiedad berlinesa que no sea tu primera o segunda residencia, los analistas observan que las multas por tenerlas deshabitadas y fuera del mercado de alquiler no compensan.

Las conclusiones a las que están llegando algunos alemanes son las mismas a las que están llegando en España el partido socialista: hace falta más creación de vivienda, especialmente vivienda social. Ahora bien, en nuestro país la falta de inversión en viviendas sociales es gigantesca y daría para todo un capítulo aparte.

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